Η αγορά γραφείων στην Αττική θυμίζει πολυταχύτητα λεωφορείο: άλλοι τρέχουν και άλλοι απλώς… σέρνονται. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, τα παλαιά γραφεία παρουσίασαν αξιοσημείωτη αύξηση στα ενοίκια σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με την έρευνα της GEOAXIS, «Παρατηρητήριο – Γραφεία στην Αττική». Όλες οι περιοχές που εξετάστηκαν είδαν τις τιμές να ανεβαίνουν, ενώ η συνολική αύξηση της τελευταίας δεκαετίας φτάνει το εντυπωσιακό 65,5%.
Παρότι ξεπερασμένα, τα παλαιά γραφεία παραμένουν το 90% του συνολικού αποθέματος — μια πραγματικότητα που η αγορά προσπαθεί να χωνέψει, την ώρα που τα νεόδμητα, ενεργειακά πιστοποιημένα ακίνητα τιμολογούνται με… άλλη λογική: “35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το μήνα, χωρίς να υπολογίζονται οι κοινόχρηστες δαπάνες.”
Η GEOAXIS καταγράφει μια αγορά σε αναβρασμό. Από τη μία η αυξανόμενη ζήτηση για «πράσινα» γραφεία, από την άλλη η εμμονή της αγοράς σε ένα απόθεμα που έχει ήδη ξεπεράσει την ημερομηνία λήξης του. Και στη μέση, επενδυτές και επαγγελματίες που προσπαθούν να διαβάσουν τις τάσεις μέσα σε ένα περιβάλλον όπου οι κανόνες αλλάζουν συνεχώς.
Μεταξύ των βασικών συμπερασμάτων της έρευνας:
- “Η μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα γραφεία ανεξαρτήτως τοποθεσίας, με ενοίκια που φτάνουν τα 35 ευρώ/τ.μ./μήνα.”
- “Η απουσία ξένων επενδύσεων, κυρίως λόγω του περιορισμένου αποθέματος και του δύσκαμπτου ρυθμιστικού πλαισίου της αγοράς.”
- “Η ανάκαμψη στις αξίες των γραφείων στα Βόρεια Προάστια (Μαρούσι, Κηφισιά), όπου αναμένονται νέες αναπτύξεις.”
- “Η στροφή του Πειραιά σε ελκυστική τοποθεσία για νέες επαγγελματικές εγκαταστάσεις, λόγω του μετρό και των νέων αναπτύξεων.”
Κι ενώ η αγορά υποτίθεται ότι ψάχνει επαγγελματικούς χώρους, το κέντρο της Αθήνας έχει μετατραπεί σε παιδική χαρά για επενδυτές βραχυχρόνιας μίσθωσης: Η μετατροπή παλαιών γραφείων σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας, καθώς η πλατφόρμα Airbnb προσφέρει καλύτερη απόδοση, ενώ η χρυσή βίζα ενισχύει αυτή την τάση.
Παράλληλα, υπάρχει ενδιαφέρον για “ανακαινισμένα γραφεία στο κέντρο”, αλλά και μια ξεκάθαρη στροφή των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων προς “πιο προσιτές επαγγελματικές στέγες σε περιοχές εκτός κέντρου.” Οι παλιές κατασκευές, με ενοίκια που μόλις φτάνουν τα 10-15 ευρώ/τ.μ., δύσκολα βρίσκουν πλέον ενδιαφερόμενους.
Η εικόνα είναι ξεκάθαρη: η αγορά έχει χωριστεί σε τρεις ταχύτητες.
- Πρώτη ταχύτητα: “Τα σύγχρονα, ενεργειακά πιστοποιημένα γραφεία υψηλών προδιαγραφών, τα οποία καταγράφουν την υψηλότερη ζήτηση και ενοίκια που αγγίζουν τα 35 ευρώ/τ.μ./μήνα, με αποδόσεις περίπου 6%.”
- Δεύτερη ταχύτητα: “Ανακαινισμένα γραφεία σε κεντρικές περιοχές όπως το Κολωνάκι και κύριοι οδικοί άξονες, που συνεχίζουν να διατηρούν υψηλές μισθωτικές αξίες, περίπου 20-25 ευρώ/τ.μ./μήνα, και αποδόσεις γύρω στο 7%.”
- Τρίτη ταχύτητα: “Παλιές ή μη ανακαινισμένες ιδιοκτησίες που δεν καταφέρνουν να προσελκύσουν μισθωτές, ακόμη και με ενοίκια 10-15 ευρώ/τ.μ./μήνα σε δευτερεύουσες περιοχές του κέντρου, με αποδόσεις περίπου 7,5%.”
Και ενώ οι premium χώροι συνεχίζουν να ανεβαίνουν, το παλιό στοκ φαίνεται να “σαπίζει στο ράφι”. Όσο η οικονομία δεν ανακάμπτει δυναμικά, δύσκολα θα δούμε τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις να το καλύπτουν.
Η έρευνα βασίστηκε σε αυτοψίες και ανάλυση αγγελιών από έντυπα και ηλεκτρονικά μέσα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025. Οι περιοχές που εξετάστηκαν:
- Λεωφόρος Κηφισίας
- Σύνταγμα
- Λεωφόρος Συγγρού
- Λεωφόρος Μεσογείων
- Κολωνάκι
- Λεωφόρος Βουλιαγμένης
Συμπέρασμα; Η αγορά γραφείων είναι σε φάση «αναδόμησης» – αλλά όχι απαραίτητα προς το καλύτερο για όλους. Οι παίκτες που ποντάρουν σε τεχνολογία, βιωσιμότητα και design είναι στην pole position. Οι υπόλοιποι… ακολουθούν από απόσταση, με τα φλας να αναβοσβήνουν.
