Η Ελλάδα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει ένα χρόνιο και πολύπλοκο έλλειμμα: την αδυναμία να γνωρίζει με ακρίβεια τι ακίνητα διαθέτει. Παρά τις διαδοχικές μεταρρυθμίσεις, τις διορθώσεις στο Ε9, το κτηματολόγιο, την ταυτότητα κτιρίου και τις ψηφιακές παρεμβάσεις των τελευταίων ετών, η συνολική εικόνα παραμένει ελλιπής. Το κράτος δεν έχει ακόμη ενιαία και καθαρή καταγραφή για το τι υπάρχει, σε ποιο σημείο βρίσκεται, ποιος το κατέχει και ποια είναι η πραγματική του έκταση και χρήση. Το ζήτημα δεν είναι τεχνικό, αλλά βαθιά λειτουργικό, με επιπτώσεις στη φορολογία, στη στεγαστική πολιτική, στη συνοχή της κοινωνίας και στη σωστή λειτουργία της αγοράς ακινήτων.
Σε αυτό το περιβάλλον παρεμβαίνει το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων της ΑΑΔΕ. Δεν λειτουργεί ως μια ακόμη ψηφιακή καταχώριση, αλλά ως προσπάθεια δημιουργίας μιας ενιαίας βάσης καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Στόχος του είναι να συγκεντρώσει σε ένα σημείο όλα τα βασικά στοιχεία, όπως επιφάνειες, δικαιώματα, πραγματική χρήση και μισθώσεις, τα οποία μέχρι τώρα βρίσκονται διάσπαρτα και συχνά αντικρουόμενα.
Κεντρική διάσταση του σχεδίου είναι η προσπάθεια να φωτιστεί ένα τμήμα της αγοράς που λειτουργεί επί χρόνια στις σκιές. Τα «κτίρια φαντάσματα» αφορούν ακίνητα που υπάρχουν, αλλά καταγράφονται με ελλιπή ή λανθασμένα στοιχεία. Πολλές φορές δηλώνονται ως «κενά» ενώ κατοικούνται ή ενοικιάζονται, άλλες φορές εμφανίζουν αναντιστοιχίες ανάμεσα στα στοιχεία του Ε9, του κτηματολογίου και της ταυτότητας κτιρίου.
Το πρώτο βήμα του ΜΙΔΑ είναι η ταύτιση των τριών θεμελιωδών αριθμών κάθε ακινήτου, του ΑΤΑΚ, του ΚΑΕΚ και της ταυτότητας κτιρίου όπου υπάρχει. Μέσω αυτής της αντιστοίχισης θα αποκαλυφθούν οι ασυμφωνίες που ήταν γνωστές εδώ και χρόνια αλλά δεν είχαν ποτέ αποτυπωθεί πλήρως. Οι διαφορές αναμένεται να είναι πολλές και σημαντικές, δεδομένου ότι η ενημέρωση των βάσεων γίνεται με διαφορετικές διαδικασίες και σε διαφορετικούς χρόνους.
Αφού αναδειχθούν οι περιοχές με προβλήματα, θα ακολουθήσει το δεύτερο στάδιο κατά το οποίο οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να δηλώσουν την πραγματική χρήση των ακινήτων τους. Αν κατοικούνται από τους ίδιους, αν παραχωρούνται, αν παραμένουν κενά ή αν μισθώνονται. Πρόκειται για στοιχείο καθοριστικό, καθώς το δημόσιο δεν διαθέτει έως σήμερα πραγματική εικόνα της στεγαστικής αγοράς και στηρίζεται σε παλαιά ή ελλιπή δεδομένα.
Ο απώτερος στόχος είναι να εντοπιστούν τα ακίνητα που «χάνονται» μέσα στις αντικρουόμενες πηγές, να αποκαλυφθούν όσοι εκμισθώνουν χωρίς να δηλώνουν τα έσοδα και να προσδιοριστεί με ακρίβεια πόσα σπίτια παραμένουν κλειστά και αχρησιμοποίητα. Το γεγονός ότι το μέσο δηλωμένο ενοίκιο ανέρχεται στα 255 ευρώ μηνιαίως καταδεικνύει τη μεγάλη έκταση της υποδήλωσης.
Το αν το νέο μητρώο θα πετύχει τον στόχο του θα φανεί στην πράξη. Για πρώτη φορά όμως γίνεται μια οργανωμένη προσπάθεια να χαρτογραφηθούν όσα για χρόνια παρέμεναν αθέατα και συνέβαλλαν σε στρεβλή εικόνα της αγοράς και απώλεια δημοσίων εσόδων.
Εξίσου κρίσιμη είναι η φάση της ευθυγράμμισης των βάσεων δεδομένων, καθώς κάθε ακίνητο πρέπει να συνδεθεί με τον ΑΤΑΚ, τον ΚΑΕΚ και την ταυτότητα κτιρίου. Υπάρχουν ήδη εκτεταμένες διαφορές, ιδιαίτερα στο κτηματολόγιο, όπου πολλές επιφάνειες παραμένουν υποδηλωμένες εξαιτίας του ότι δεν υπήρχε υποχρέωση επικαιροποίησης μετά τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων και άλλων χώρων.
Η ΑΑΔΕ επισημαίνει ότι οι λύσεις θα εφαρμοστούν σταδιακά. Η συγκέντρωση των δεδομένων είναι το πρώτο βήμα, ενώ αργότερα θα θεσπιστούν μέθοδοι διόρθωσης που θα επιτρέψουν τη σύγκλιση των στοιχείων. Σε βάθος χρόνου, η πλήρης ταύτιση των επιφανειών είναι αναγκαία τόσο για διαφάνεια όσο και για την αποτελεσματική χάραξη πολιτικών για τη στέγαση.
Στην επόμενη φάση οι ιδιοκτήτες θα δηλώσουν την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου, καλύπτοντας το κενό που τόσα χρόνια εμπόδιζε τον σχεδιασμό σοβαρής στεγαστικής πολιτικής. Το νέο μητρώο θα βοηθήσει στον εντοπισμό κατοικιών που εμφανίζονται ως κενές ενώ δεν είναι, μισθώσεων που δεν δηλώνονται επαρκώς και ακινήτων που παραμένουν κλειστά ενώ θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν.
Η επιτυχία του σχεδίου εξαρτάται από τη συνεργασία των πολιτών, την επίλυση παλαιών λαθών, την επάρκεια των υπηρεσιών και την πραγματική βούληση να αξιοποιηθούν τα στοιχεία. Αν όλα προχωρήσουν σωστά, για πρώτη φορά η χώρα θα αποκτήσει έναν ολοκληρωμένο και αξιόπιστο χάρτη της ακίνητης περιουσίας της, ο οποίος είναι απαραίτητος για σοβαρή στεγαστική πολιτική.
