Η πρόσφατη νομολογία αλλάζει ριζικά το τοπίο στις αγοραπωλησίες ακινήτων, καθώς η πρακτική των «διπλών τιμών» φτάνει στο τέλος της. Η ΑΑΔΕ δεν λαμβάνει πλέον ως δεδομένο ό,τι αναγράφεται στο συμβόλαιο, αλλά εξετάζει τις τραπεζικές κινήσεις και, όταν εντοπίζει υψηλότερη καταβολή, αναπροσαρμόζει τον φόρο και επιβάλλει κυρώσεις.
Η απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία αφορούσε μεταβίβαση του 2008 όπου δηλώθηκε η αντικειμενική αξία ενώ είχε πληρωθεί πολύ μεγαλύτερο ποσό, επιβεβαίωσε ότι το συμβολαιογραφικό έγγραφο δεν προσφέρει καμία προστασία όταν το τραπεζικό ίχνος δείχνει διαφορετική εικόνα. Η Φορολογική Διοίκηση έχει πλέον τη δυνατότητα να παρακάμπτει την αναγραφόμενη τιμή και να λαμβάνει υπόψη αποκλειστικά το ποσό που πραγματικά πληρώθηκε.
Το συγκεκριμένο περιστατικό ανέδειξε τον νέο τρόπο λειτουργίας των ελέγχων. Παρά το τίμημα των 383.815,99 ευρώ που εμφανιζόταν στο συμβόλαιο, οι κινήσεις λογαριασμών αποκάλυψαν συνολική πληρωμή 650.000 ευρώ. Η διαφορά οδήγησε στην αναπροσαρμογή του φόρου μεταβίβασης και στην επιβολή προστίμου, το οποίο τελικά περιορίστηκε στο 25% της αποκρυβείσας αξίας λόγω εφαρμογής ευμενέστερου μεταγενέστερου καθεστώτος.
Η απόφαση αποσαφηνίζει ότι στις αγοραπωλησίες ακινήτων η ουσιαστική φορολογική αλήθεια υπερισχύει των όσων γράφει το συμβόλαιο. Όταν το τραπεζικό ίχνος αποκαλύπτει υψηλότερο τίμημα, αυτό θεωρείται το πραγματικό ποσό.
Η 848/2025 διαμορφώνει νέα πραγματικότητα στην αγορά. Η ΑΑΔΕ έχει πλέον τη δυνατότητα να ελέγχει διεξοδικά τα στοιχεία, να συγκρίνει δεδομένα και να αμφισβητεί συμβόλαια που δεν συμβαδίζουν με τις τραπεζικές κινήσεις. Το παλιό μοντέλο «άλλα στο χαρτί, άλλα στην τράπεζα» δεν μπορεί πλέον να επιβιώσει απέναντι στα σύγχρονα συστήματα διασταύρωσης.
Για δεκαετίες η αγορά ακινήτων λειτουργούσε στη λογική της αναγραφής της αντικειμενικής αξίας και της καταβολής του υπολοίπου «κάτω από το τραπέζι», είτε με μετρητά, είτε με παράλληλες μεταφορές, είτε με εισροές μέσω τρίτων λογαριασμών, είτε με παλαιές επιταγές και έμμεσους συμψηφισμούς. Σε ορισμένες περιπτώσεις το ποσό μοιραζόταν σε πολλούς μικρούς λογαριασμούς ώστε να δυσκολεύει ο εντοπισμός.
Αυτές οι πρακτικές άντεξαν όσο η ψηφιακή εποπτεία ήταν περιορισμένη. Σήμερα, με την υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και με πρόστιμα που ξεκινούν από 10% και φτάνουν έως 500.000 ευρώ για ποσά που δεν περνούν από την τράπεζα, η απόκρυψη τιμήματος είναι πλέον εξαιρετικά επικίνδυνη και σχεδόν αδύνατο να περάσει απαρατήρητη.
Την ίδια στιγμή, η ΑΑΔΕ έχει εντείνει τους ελέγχους στις μεταβιβάσεις. Πολλά συμβόλαια εξετάζονται εκ νέου και η ασυμφωνία μεταξύ αναγραφόμενου και πραγματικού τιμήματος αποτελεί από τους συχνότερους λόγους παρέμβασης. Η νομολογία έχει διαμορφώσει πλέον ξεκάθαρη κατεύθυνση: το συμβόλαιο θεωρείται μόνο ένα μέρος της εικόνας. Όταν οι τραπεζικοί λογαριασμοί αποκαλύπτουν διαφορετικό ποσό, «η τράπεζα λέει την αλήθεια» και το πραγματικό τίμημα είναι αυτό που πέρασε μέσα από το τραπεζικό σύστημα.
