Η Ελλάδα βιώνει μια περίοδο όπου η κατοικία μετατρέπεται από βασική ανάγκη σε επενδυτικό αγαθό με ρίσκο. Οι ζητούμενες τιμές έχουν εισέλθει σε επίπεδα που δεν στηρίζονται πλέον στα εισοδήματα των νοικοκυριών ή στην πραγματική προσφορά — και αυτό καθιστά την αγορά εύθραυστη.
Η εκτόξευση των τιμών
Τα τελευταία έτη οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με ρυθμό περίπου +8,9 % το 2024 (αναθεωρημένα στοιχεία) και +6,8 % το α’ τρίμηνο του 2025.
Για παράδειγμα, στην Αθήνα η αύξηση το α’ τρίμηνο 2025 ήταν +5,5%, στη Θεσσαλονίκη +10,0%.
Παρόλο που η αύξηση συνεχίζεται, τα στοιχεία δείχνουν επιβράδυνση, δηλαδή ο ρυθμός ανόδου μικραίνει — ένδειξη ότι η αγορά φτάνει σε «κορεσμό».
Η ζήτηση ενισχύθηκε από:
- Επενδυτικές αγορές μέσω του προγράμματος Golden Visa,
- Μαζική αύξηση βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb) που αποσυνδέει κατοικίες από τη μακροχρόνια χρήση,
- Περιορισμένη προσφορά νέων ποιοτικών κατοικιών σε καλές τοποθεσίες, λόγω υψηλού κόστους κατασκευής και οικοπέδων.
Γιατί τα σπίτια είναι τόσο ακριβά ενώ υπάρχουν διαθέσιμα
Η αντίφαση «υπάρχουν κενές κατοικίες – και όμως οι τιμές δεν πέφτουν» εξηγείται ως εξής:
- Πολλές από τις διαθέσιμες μονάδες είναι παλιές, με υψηλό κόστος ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης.
- Βρίσκονται σε περιοχές χαμηλής ζήτησης ή μακριά από συγκοινωνίες και υποδομές.
- Η ζήτηση εστιάζεται σε σύγχρονα, καλά τοποθετημένα ακίνητα με άμεση διαθεσιμότητα — τα οποία είναι λίγα και κρατούν τιμές.
Σημάδια φούσκας και κινδύνου διόρθωσης
- Η απόσταση ανάμεσα στις τιμές και στα εισοδήματα είναι πλέον μεγάλη.
- Η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια υποχωρεί, ενώ η αγορά λειτουργεί όλο και περισσότερο με ίδια κεφάλαια.
- Οι νέοι κανονισμοί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (όπως η απαγόρευση μετατροπών υπογείων σε διαμερίσματα) περιορίζουν τις αποδόσεις επενδυτικών ακινήτων.
- Οι επενδύσεις μέσω Golden Visa μειώνονται καθώς τα κατώφλια επένδυσης αυξήθηκαν σε πολλούς δήμους.
Η διόρθωση που έρχεται
Η αγορά πιθανόν να μην υποστεί «κραχ», αλλά αναμένεται:
- Σταθεροποίηση ή ήπια πτώση τιμών σε ακίνητα μέτριας ποιότητας ή σε περιοχές χαμηλής ζήτησης, πιθανόν μείωση 3-8% στην επόμενη 12-18μηνη περίοδο.
- Τα «premium» ακίνητα ενδέχεται να κρατήσουν τιμές, αλλά η ζήτηση θα γίνει πιο επιλεκτική.
- Η βιωσιμότητα των επενδύσεων σε ακίνητα θα εξαρτηθεί από απόδοση, θέση και κόστος κατοχής.
Τι πρέπει να γίνει
- Ενεργοποίηση των κενών κατοικιών με την αναβάθμισή τους και τη διευκόλυνση της διάθεσής τους στην αγορά.
- Σταθεροποίηση του πλαισίου για βραχυχρόνιες μισθώσεις ώστε να προστατευθεί η κατοικία από τη «στροφική» επένδυση.
- Παρακολούθηση της προσφοράς σε νέα έργα και της σχέσης τιμών-εισοδήματος, ώστε η αγορά να μη στηρίζεται σε «αυξημένες προσδοκίες».
Συμπέρασμα
Η αγορά κατοικιών στην Ελλάδα είναι σε φάση όπου η υπερτίμηση δεν είναι απλώς ενδεχόμενη — είναι πιθανή. Όταν οι τιμές ανεβαίνουν πολύ ταχύτερα από τα θεμελιώδη (εισόδημα, κόστος κατοχής, δανεισμός), το ρίσκο διορθωτικής κίνησης μεγαλώνει. Σε αυτή τη συγκυρία, η επιλογή δεν είναι απλώς αγορά ή όχι — είναι πότε και με ποιο όρο.
