Στο κέντρο του Μανχάταν, υπάρχουν συνεχείς υπενθυμίσεις για τις προκλήσεις που σχετίζονται με τα εμπορικά ακίνητα. Κοντά στο Carnegie Hall, στη δυτική πλευρά, βρίσκεται το κτήριο στο 1740 Broadway, το οποίο αποτελεί ένα κτήριο 26 ορόφων. Το 2014, η εταιρεία Blackstone αγόρασε την ιδιοκτησία έναντι 605 εκατομμυρίων δολαρίων, μόνο για να αντιμετωπίσει δυσκολίες όταν αθέτησε το στεγαστικό της δάνειο το 2022.
Πάνω από τον σταθμό Grand Central βρίσκεται το εμβληματικό κτήριο Helmsley. Πρόσφατα, το δάνειο που χρησιμοποιήθηκε για τη χρηματοδότησή του έχει τεθεί υπό «ειδική εξυπηρέτηση» (πιθανώς να υποστεί αναδιάρθρωση ή ο ιδιοκτήτης του μπορεί να κηρύξει χρεοκοπία), σύμφωνα με τον Economist.
Δεν πρόκειται για κάτι καινούργιο. Πολλά κτίρια παραμένουν άδεια από την έλευση του κοροναϊού. Αρχικά, οι ιδιοκτήτες ελπίζανε ότι η πανδημία θα περάσει γρήγορα, αλλά οι εργαζόμενοι καθυστέρησαν να επιστρέψουν στα γραφεία τους, οδηγώντας τους εργοδότες σε μείωση του προσωπικού. Οι ρυθμοί κενών χώρων, ιδίως σε πιο άθλια κτίρια, αυξήθηκαν δραματικά. Στη συνέχεια, τα επιτόκια αυξήθηκαν.
Τα περισσότερα εμπορικά ακίνητα χρηματοδοτούνται με πενταετή ή δεκαετή δάνεια. Πολλά από αυτά τα δάνεια θα αναχρηματοδοτηθούν σύντομα, ενώ τα επιτόκια παραμένουν υψηλά. Περίπου 1 τρισεκατομμύριο δολάρια σε αμερικανικά εμπορικά δάνεια θα ανανεωθούν τα επόμενα δύο χρόνια, ποσό που αντιπροσωπεύει το ένα πέμπτο του συνολικού χρέους που οφείλεται σε εμπορικά ακίνητα.
Πλέον, ένας αριθμός κτηρίων όπου στεγάζονται γραφεία σε μεγάλες πόλεις κοστίζουν λιγότερο από το μισό των προπανδημικών τιμών τους. Αυτές οι απώλειες θα καταστρέψουν το μεγάλο μέρος της ιδιοκτησίας πολλών ιδιοκτητών, αφήνοντας τις τράπεζες να απορροφήσουν σημαντικές απώλειες.
Οι πληγές στην οικονομία
Πράγματι, τρεις φορείς έχουν ήδη πληγεί σοβαρά. Τις τελευταίες εβδομάδες, η New York Community Bank (NYCB), ένας μεσαίου μεγέθους δανειστής, η Aozora Bank, μια ιαπωνική εταιρεία που είχε επενδύσει σε αμερικανικά εμπορικά ακίνητα, και η Deutsche Pfandbrief, μια γερμανική εταιρεία που δραστηριοποιείται στα γραφεία, είδαν τις μετοχές τους να κατρακυλούν.
Παράλληλα, η κρίση των ακινήτων στην Κίνα γίνεται πιο αιχμηρή. Με τα εγχώρια χαρτοφυλάκια να αγωνίζονται, ορισμένοι κινέζικοι επενδυτές, οι οποίοι έχουν αγοράσει ακίνητα σε όλο τον κόσμο, ενδέχεται να χρειαστεί να αντλήσουν μετρητά. Εάν οι καταναλωτές αρχίσουν πραγματικά να αγωνίζονται με τα αυξανόμενα επιτόκια στα αυτοκίνητα ή τις πιστωτικές κάρτες, είναι δυνατόν να βρεθούν περισσότεροι θεσμικοί φορείς σε μια παρόμοια κατάσταση με αυτή της NYCB.
Λίγο θα πρέπει να μας εκπλήσσει επομένως το γεγονός ότι οι άνθρωποι αρχίζουν να ανησυχούν ότι η μετάβαση στην εργασία από το σπίτι θα μπορούσε να οδηγήσει σε οικονομική καταστροφή
Μεταξύ του 2007 και του 2009, η αξία των οικιστικών ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες μειώθηκε κατά ένα τρίτο. Ένα παρόμοιο γεγονός σήμερα θα σήμαινε μια απώλεια ύψους 16 τρισεκατομμυρίων δολαρίων από τη συνολική αξία των ακινήτων. Ακόμα κι αν κάθε κτίριο γραφείων στις Ηνωμένες Πολιτείες έχανε την αξία του πλήρως, οι απώλειες θα αντιστοίχιζαν μόνο στο ένα τέταρτο αυτού του ποσού.
Επιπλέον, οι δανειστές είχαν καλύτερη προστασία από απώλειες σε εμπορικά ακίνητα σε σύγκριση με εκείνους που είχαν δανεία για οικιστική ιδιοκτησία.
Ενώ τα δάνεια για οικιστικά ακίνητα συνήθως ήταν κοντά στο 100% της αξίας του σπιτιού, τα δάνεια για εμπορικά ακίνητα συνήθως κάλυπταν μόνο το 75% της αξίας του κτιρίου.
Βαθιά πληγή
Η επίπτωση που προκαλείται στο χρηματοπιστωτικό σύστημα από την εμπορική ιδιοκτησία μπορεί να παρομοιαστεί με το γδάρσιμο ενός μαχαιριού στο δέρμα – είναι άσχημο, προφανές και επώδυνο. Μπορεί να απαιτηθούν ράμματα, αλλά είναι απίθανο να προκληθεί σοβαρό τραύμα στο θύμα.
Η πληγή δεν θα περάσει απαρατήρητη. Περίπου το ήμισυ του χρέους της εμπορικής ιδιοκτησίας προέρχεται από τράπεζες (κυρίως από μικρότερες, λόγω των κανόνων που αποθαρρύνουν τα μεγάλα ιδρύματα από αυτό τον τύπο δανεισμού).
Η αμερικανική αρχή η οποία είναι συναρμόδια για την εποπτεία των τραπεζών (Office of the Comptroller of the Currency, OCC) φέρεται να συνέστησε στην NYCB να επισημάνει την αξία ορισμένων από τα δάνειά της πιο επιθετικά, καθιστώντας τα προφανή κατά την αναφορά κερδών στις 31 Ιανουαρίου. Σε διεθνές επίπεδο, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ζήτησε από τις τράπεζες να διαθέσουν επιπλέον αποθεματικά για την κάλυψη ζημιών από δάνεια σε εμπορικά ακίνητα.
Η ισχυρή οικονομία των Ηνωμένων Πολιτειών προσφέρει επιπλέον προστασία. Κοιτάζοντας ψηλά στους ουρανοξύστες της Νέας Υόρκης, είναι εύκολο να αισθανθεί κανείς ανησυχία.
Ωστόσο, αν ρίξει κανείς το βλέμμα προς τα κάτω στο επίπεδο του δρόμου, μπορεί να αισθανθεί ανακούφιση. Οι δρόμοι είναι γεμάτοι από κίνηση.
Τα καταστήματα και τα εστιατόρια είναι γεμάτα ζωής. Η Αμερική είναι σε συνεχή κίνηση, ακόμα κι αν πρέπει να αντιμετωπίσει μια δύσκολη κατάσταση.
