Από φορολογικά κίνητρα στις τράπεζες και μειωμένο ΦΠΑ έως δημόσια γη, φοιτητική στέγη και νέα Golden Visa αποκλειστικά για μακροχρόνιες μισθώσεις
Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε μία από τις σημαντικότερες πιέσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά και η κυβέρνηση επιχειρεί να διαμορφώσει ένα νέο πλαίσιο πολιτικής με ορίζοντα δεκαετίας. Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026 έως 2035 περιλαμβάνει ένα ευρύ πακέτο φορολογικών, χρηματοδοτικών και θεσμικών μέτρων, με βασικό στόχο να αυξηθεί το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών και να γίνει πιο προσιτή η αγορά ή η ενοικίαση σπιτιού.
Ο συνολικός σχεδιασμός ξεπερνά τα 6,5 δισ. ευρώ και περιλαμβάνει 50 παρεμβάσεις. Από αυτές, οι 36 έχουν ήδη εφαρμοστεί ή βρίσκονται σε διαδικασία υλοποίησης, ενώ 14 αποτελούν νέες προτάσεις. Δέκα από αυτές θεωρούνται άμεσης προτεραιότητας και τέσσερις εντάσσονται σε πιο μακροπρόθεσμο σχεδιασμό.
Κίνητρα στις τράπεζες για φθηνότερα στεγαστικά
Σημαντική θέση στις νέες προτάσεις καταλαμβάνει η επέκταση της λογικής του προγράμματος «Σπίτι Μου», αυτή τη φορά μέσω ενός διαφορετικού τρόπου χρηματοδότησης.
Αντί για άμεση επιδότηση των επιτοκίων με κρατικούς ή ευρωπαϊκούς πόρους, εξετάζεται η παροχή φορολογικών κινήτρων στις τράπεζες, υπό την προϋπόθεση ότι θα προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερα επιτόκια σε δικαιούχους που θα πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια.
Η συγκεκριμένη προσέγγιση παραπέμπει στο γαλλικό μοντέλο Prêt à Taux Zéro και έχει ως στόχο να δημιουργηθεί ένας πιο σταθερός μηχανισμός πρόσβασης σε φθηνή στεγαστική πίστη, κυρίως για νέους και νοικοκυριά χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος.
Παράλληλα, εξετάζεται να μπορούν να χρηματοδοτούνται και εργασίες αποπεράτωσης πρώτης κατοικίας σε οικόπεδο που ανήκει στον δανειολήπτη. Τα ακριβή ποσά των δανείων, τα εισοδηματικά όρια και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις δεν έχουν ακόμη οριστικοποιηθεί.
Μειωμένος ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών
Ένας δεύτερος βασικός άξονας αφορά την αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων κοινωνικών και προσιτών κατοικιών, με την προσέλκυση κατασκευαστικών εταιρειών και επενδυτών.
Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται η εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ στην κατασκευή κατοικιών, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές θα διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση και θα προσφέρονται με κοινωνικό ή προσιτό ενοίκιο.
Η δυνατότητα στηρίζεται στην ευρωπαϊκή Οδηγία 2022/542. Στη σχετική στρατηγική αναφέρονται ως παραδείγματα η Πορτογαλία, όπου εφαρμόζεται συντελεστής 6%, και η Γαλλία, με συντελεστή 10%. Αυτό δεν σημαίνει ότι έχει αποφασιστεί αντίστοιχος συντελεστής για την Ελλάδα.
Στο τραπέζι βρίσκεται επίσης η παροχή επιπλέον φορολογικών κινήτρων, μεταξύ των οποίων και πιθανή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Βασική προϋπόθεση θα είναι οι συγκεκριμένες κατοικίες να μην μπορούν να διοχετευθούν στην ελεύθερη αγορά ή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και να διατίθενται με προκαθορισμένους όρους.
Παράλληλα προβλέπεται η δυνατότητα χορήγησης χαμηλότοκων δανείων, κρατικών εγγυήσεων και επιδοτήσεων επιτοκίου σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, με σημαντικό ρόλο για την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων. Σε αντάλλαγμα, μέρος των κατοικιών που θα κατασκευάζονται θα πρέπει να προσφέρεται σε κοινωνικά ή προσιτά μισθώματα.
Δημόσια γη για την αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης στα νησιά
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στα νησιά, όπου η έντονη τουριστική δραστηριότητα και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν περιορίσει σημαντικά τις κατοικίες που είναι διαθέσιμες σε μόνιμους κατοίκους και εργαζομένους.
Σχεδιάζεται η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας που θα καταγράφει τις στεγαστικές ανάγκες δημοσίων υπαλλήλων και θα τις συνδέει με διαθέσιμα ακίνητα. Στο επίκεντρο βρίσκονται εκπαιδευτικοί, γιατροί, νοσηλευτές, αστυνομικοί και εργαζόμενοι σε άλλες κρίσιμες δημόσιες υπηρεσίες.
Ταυτόχρονα, προβλέπεται η παραχώρηση δημόσιας γης σε αναδόχους για την κατασκευή κατοικιών, οι οποίες θα πρέπει στη συνέχεια να διατίθενται σε προσιτές τιμές, κυρίως για τις ανάγκες εργαζομένων του Δημοσίου.
Στο ίδιο πλαίσιο εξετάζονται πολεοδομικά κίνητρα, όπως η αύξηση του συντελεστή δόμησης και η ταχύτερη επανάχρηση εγκαταλελειμμένων ή ανενεργών κτιρίων, με αντάλλαγμα τη διάθεση μέρους των νέων κατοικιών για κοινωνική στέγαση.
Κρατικές εγγυήσεις για τη φοιτητική κατοικία
Σημαντικό μέρος της νέας στρατηγικής αφορά και τη φοιτητική στέγη.
Προβλέπεται η δημιουργία ψηφιακής πλατφόρμας όπου ιδιοκτήτες θα μπορούν να καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση. Οι φοιτητές θα έχουν τη δυνατότητα να αναζητούν τόσο κατοικία όσο και πιθανό συγκάτοικο, ώστε να μοιράζονται το κόστος.
Το νέο στοιχείο είναι η κρατική εγγύηση προς τους ιδιοκτήτες, η οποία θα μπορούσε να καλύπτει μέρος του κινδύνου από απλήρωτα ενοίκια ή ζημιές στο ακίνητο.
Με αυτόν τον τρόπο επιδιώκεται να αυξηθεί ο αριθμός των ακινήτων που κατευθύνονται στη φοιτητική αγορά και παράλληλα να περιοριστεί το κόστος μέσω της συγκατοίκησης. Η λειτουργία της πλατφόρμας θα συνοδεύεται από τυποποιημένες διαδικασίες μίσθωσης και συγκεκριμένα κριτήρια καταλληλότητας των κατοικιών.
Νέα Golden Visa με έναν αυστηρό όρο
Ξεχωριστή θέση στις νέες παρεμβάσεις έχει η δημιουργία μιας ειδικής κατηγορίας Golden Visa.
Το συγκεκριμένο μοντέλο θα επιτρέπει σε ξένους επενδυτές να αποκτούν περισσότερα του ενός ακίνητα, αλλά με μία βασική προϋπόθεση: όλα τα ακίνητα θα πρέπει να διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.
Η χρήση τους για βραχυχρόνιες μισθώσεις θα απαγορεύεται και προβλέπεται μηχανισμός ελέγχου για την τήρηση των όρων της άδειας διαμονής.
Στόχος είναι να κατευθυνθεί μέρος των ξένων κεφαλαίων προς την αγορά μακροχρόνιας κατοικίας και όχι προς την περαιτέρω ενίσχυση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ενιαίος φορέας και νέο Ταμείο για τη στεγαστική πολιτική
Για τον συντονισμό των διαφορετικών προγραμμάτων προβλέπεται η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής.
Ο νέος οργανισμός θα επιχειρήσει να καλύψει μέρος του θεσμικού κενού που δημιουργήθηκε μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012. Θα συνδεθεί με το Κτηματολόγιο και θα έχει κυρίως συντονιστικό, διαχειριστικό και υποστηρικτικό ρόλο.
Για τη δημιουργία του προβλέπεται χρηματοδότηση ύψους 3 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021 έως 2027.
Παράλληλα, σχεδιάζεται η δημιουργία Γραφείων Κοινωνικής Μίσθωσης στα Κέντρα Κοινότητας των δήμων, με εκτιμώμενη χρηματοδότηση 6,5 εκατ. ευρώ.
Στον σχεδιασμό περιλαμβάνεται ακόμη ένα εξειδικευμένο Ταμείο Θεματοφύλακας, το οποίο θα έχει ως αντικείμενο τη δημιουργία και τη μακροχρόνια διαχείριση κοινωνικών κατοικιών. Τα έσοδα από τα ενοίκια θα επιστρέφουν στο σύστημα, ώστε να χρηματοδοτούν τη συντήρηση και τη δημιουργία νέων κατοικιών.
Εθνικός δείκτης για τις τιμές κατοικίας χωρίς πλαφόν στα ενοίκια
Η νέα στεγαστική στρατηγική προβλέπει επίσης τη δημιουργία ενός εθνικού δείκτη τιμών κατοικίας, με σκοπό να καταγράφεται η εξέλιξη τόσο των τιμών πώλησης όσο και των ενοικίων σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο.
Ο δείκτης θα συνδυάζει δεδομένα από αγοραπωλησίες ακινήτων, μισθωτήρια, τραπεζικές εκτιμήσεις και φορολογικές δηλώσεις. Η λογική του βασίζεται σε αντίστοιχα ευρωπαϊκά εργαλεία, όπως το γερμανικό Mietspiegel, ώστε να υπάρχει πιο σαφής εικόνα για το πραγματικό κόστος στέγασης σε κάθε περιοχή.
Ωστόσο, η στρατηγική ξεκαθαρίζει ότι ο συγκεκριμένος δείκτης δεν προορίζεται για τον διοικητικό καθορισμό των τιμών. Θα λειτουργεί ως εργαλείο καταγραφής, διαφάνειας και παρακολούθησης της αγοράς.
Επομένως, τουλάχιστον με τα σημερινά δεδομένα, δεν προβλέπεται επιβολή πλαφόν στα ενοίκια ούτε άλλος διοικητικός περιορισμός των τιμών.
